Mercado Inmobiliario Rural en La Pampa, sur de San Luis y oeste de Buenos Aires

Octubre 2018

EL año en la actividad inmobiliaria rural, lo podemos dividir en dos etapas bien diferenciadas, los primeros 4 meses del año, donde parecía que los niveles de reactivación alcanzados en el mercado de campos en La Pampa, sur de San Luis y Oeste de Buenos Aires, el año anterior se iban a mantener y tal vez a incrementarse .
Fue durante estos primeros meses del año actual, cuando se notó una mayor actividad en el sector, se generaron buena cantidad de consultas por parte de clientes y se realizaron buena cantidad de visitas a los campos en venta, concretándose algunas operaciones.
Una vez terminado el primer cuatrimestre de 2018, todo cambio, se empezó a desatar una fuerte crisis económica y política, un panorama totalmente distinto en el mercado inmobiliario, por un lado, la importante sequía que afectó a una amplia región productiva del país, produciendo una significativa merma en los rindes obtenidos, esto afecto de sobremanera a los campos en venta de la Pampa, que se nutre en su mayoría, los últimos años de compradores de las zonas agrícolas de Buenos Aires, Córdoba y Santa Fe. Un fantasma que volvía a afectar a nuestra economía: una fuerte devaluación de nuestro peso, con la consiguiente inflación, altas tasas de interés, una fuerte presión impositiva con impuestos a las exportaciones, etc.
A pesar de ello, y de lo complicado que se presenta el panorama económico del país, de la disminución de inversores, hay consultas y se concretan visitas a campos, con operaciones concretas en La Provincia de La Pampa y en Oeste de Provincia de Buenos aires, las inversiones concretas son de pequeñas a medianas entre cuatrocientos y un millón de dólares, con un mercado que se ajustó al momento actual con una quita del 10% en campos mixtos y agrícolas con operaciones realizadas en campos de similares características, los últimos años y con plazos de financiación, en campos ganaderos de monte, las operaciones concretas fueron con una baja del 15 % al 20 % , según los plazos de pagos acordados. Estos inversores medianos que se posicionaron en tierra a pesar del momento se fundamentan en el refugio de capital que siempre representa la tierra y la buena oferta de campos a la venta que permite elegir entre diversas opciones, lo cual no es posible en momento de demanda de campos.
Los campos mixtos con buena aptitud para cosecha fina y ganadería, tienen un mercado de alquileres firme y con expectativas positivas por los valores del trigo, sumado a que en los últimos años se ha producido un mayor interés en este tipo de campos de parte del inversor que prefiere hacer ganadería en la Pampa en los campos limpios que sobre los de monte, por causas de manejo y personal preferentemente.
Los campos agrícolas están resguardados por su propia producción que cotiza en dólares, aunque el impuesto a las exportaciones es negativo para la actividad, los granos, han seguido la evaluación del peso, sumado a un firme mercado de alquileres de los campos agrícolas lo que ha hecho que el mercado de este tipo se mantenga estable en valores, en el noreste de la Provincia de la Pampa y Oeste de Buenos Aires y se han concretado alguna operación entre U$S 4.800 y U$S 6.000.
El mercado del tradicional campo de monte de caldén pampeano está muy tranquilo, con pocas operaciones y con una brecha muy grande entre los requerimientos de los propietarios y las ofertas concretas, en este caso se ha sentido la pérdida de valor de la hacienda en dólares y por ende el encarecimiento de los campos a valor producto, como así también la caída de rentabilidad de un campo de este tipo con el capital invertido. El comprador demanda plazos de pago amplios en este tipo de operaciones. Este mercado, los últimos años tuvo como actor fundamental el productor zonal o foráneo que estaba produciendo en la zona, hoy el valor de la hacienda lo dejo fuera de mercado. Las operaciones concretas se han hecho un 20 % debajo del valor en dólares de las operaciones promedio de 8 años atrás.
El campo de monte intermedio o bajo pampeano en la isohieta de lluvia menor a los 480 milímetros anuales sigue quieto, los plazos en los procesos de venta son largos. Las financiaciones por parte de los vendedores son indispensables para lograr la venta, con plazos de pago que llegan a los 4 y 5 años. Con respecto a los valores son estables entre U$S 80 y U$S 120.En este tipo de campos hay que tener en cuenta que muchos de los campos a la venta cuentan con mejoras de trabajo buenas, lo que permite no tener que desembolsar sumas extras en mejoras, a diferencia de 20 años atrás donde la mayoría de los campos eran para armar, lo que provocaba importantes inversiones para ponerlos operativos. Esta zona del oeste pampeano estaba muy influenciada por compradores del valle de Rio Negro que producían en la pampa, que hoy no está, por la barrera del colorado y las condiciones que le ofrece Rio Negro en cuanto a ganadería, al igual que los de Neuquén. San Luis tiene un mercado más activo en este tipo de campos, con mayor demanda con valores muy superiores, por las condiciones en infraestructura de ruta y acueductos que realizo los últimos 15 años.
CONCLUSIONES:
La actividad inmobiliaria rural se frenó a causa de dos motivos fundamentales, la sequía que afectó la zona núcleo de nuestro país, donde están los potenciales compradores de campos estos últimos años y de la devaluación, en este contexto,con mucha oferta, sumado a los muy buenos dividendos económico de instrumentos financiero, los compradores presionan para obtener una caída en los precios y los vendedores, buscan resistir una caída de precios.
La demanda no tiene apuro en invertir, incentivados por las altísimas tasas de interés, la oferta se amplía con una mayor cantidad de campos en venta como consecuencia de las pocas ventas y que en este mercado por sucesiones o divisiones de sociedades, a pesar de los momentos económicos, siempre surgen decisiones de venta.
El mercado es muy dispar, según las zonas y características de los campos, hay interesados en lotes agrícolas, donde se obtienen valores muy similares a los de antes de la devaluación o quitas pequeñas, cuando salen lotes interesantes a la venta, en este tipo de campos, el productor de granos de la zona, mas cauto,pero sigue estando en compra.
Hay demanda, pero muy selectiva en característica productiva, mejoras, etc, en campos mixtos agrícolas – ganaderos, donde en operaciones concretas se puede ver una baja del 10 % en los valores, mientas que, en los campos ganaderos de monte, es donde por haber más diferencias entre la demanda y oferta, más se siente el freno de la actividad a pesar de que las perspectivas del sector ganadero son positivas. Ahi las quitas en operaciones concretas son del 15 al 20 %.
De seguir esta tendencia en los 2 últimos meses del año, se habrán concretado el 45 % de las operaciones concretadas en 2017.

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